Bail commercial et professionnel : quels sont les indices de révision du loyer à utiliser ?
Le montant de votre loyer est révisé selon l’indice de référence mentionné dans votre bail commercial ou professionnel. Sachez toutefois que le choix de cet indice est réglementé. Picpus fait le point sur les règles applicables.
- Quels sont les indices autorisés ?
- Quels sont les indices de référence pour les baux commerciaux ?
- Quels sont les indices de référence pour les baux professionnels ?
Quels sont les indices autorisés ?
En principe, l’indice choisi doit être en rapport direct avec l’activité de l’une des parties ou encore avec l’objet du contrat (bail). Ainsi, il n’est pas possible d’indexer le loyer sur le niveau général des prix, le niveau des salaires ou sur le Smic. A l’inverse, peuvent être utilisés en fonction de la nature de votre activité ou de votre bail (professionnel ou commercial) les indices suivants :
- l'Indice du coût de la construction (ICC),
- l’Indice des loyers commerciaux (ILC),
- l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Indépendants : quels sont les baux applicables ?
Si vous êtes un commerçant ou un artisan, vous relevez obligatoirement du statut des baux commerciaux.
Si vous êtes un professionnel libéral, vous relevez, en principe, du statut des baux professionnels. Vous pouvez, toutefois, opter pour le statut des baux commerciaux.
Quels sont les indices de référence pour les baux commerciaux ?
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la loi interdit d’utiliser l'Indice du coût de la construction (ICC) comme indice de référence pour calculer la révision triennale légale ou le plafonnement du loyer du bail renouvelé.
Ainsi, vous pouvez utiliser l’Indice des loyers commerciaux (ILC) pour la révision de votre loyer dès lors que votre activité est commerciale ou artisanale.
Depuis l’indice du 4ème trimestre 2021, le mode de calcul de l’ILC est modifié afin de limiter la hausse de l’indice et donc les augmentations des loyers commerciaux. Ainsi, il est composé :
- Pour 75 % de l’indice des prix à la consommation hors loyers hors tabac,
- Pour 25% de l’indice du coût de la construction.
Auparavant, l’ICL était composé :
- pour 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers,
- pour 25 % de l’indice du coût de la construction,
- pour 25 % de l’indice du chiffre d'affaires du commerce de détail.
Si votre activité est libérale, vous pouvez utiliser pour la révision du loyer de votre bail commercial l’Indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (ILAT).
Ce dernier est composé pour :
- pour 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers,
- pour 25 % de l’indice du coût à la construction,
- pour 25 % du Produit intérieur brut (PIB) en valeur.
A noter : l’ICC demeure applicable en présence d’une clause d’échelle mobile
Votre bail commercial peut toutefois comprendre une clause d’échelle mobile c’est-à-dire une clause permettant l’indexation du loyer selon des modalités convenues entre votre bailleur et vous-même. A la différence de la révision triennale légale, la clause d’échelle mobile permet de réviser automatiquement le loyer, sans intervention de votre bailleur et selon la périodicité choisie (le plus souvent révision annuelle). Dans ce cas, il est toujours possible de faire référence à l'ICC en cas d'indexation du loyer en application de la clause d'échelle mobile.
Quels sont les indices de référence pour les baux professionnels ?
A la différence des baux commerciaux, la loi n’interdit pas l’utilisation de l’ICC comme indice de référence pour réviser le loyer des baux professionnels. Il est donc possible d’utiliser soit l’Indice du coût de la construction (ICC) soit l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
A noter : il n’existe pas d’indexation légale du loyer pour les baux professionnels : les parties conviennent librement d’une indexation du loyer en cours de bail en insérant une clause de révision du loyer dans le bail. A défaut de clause, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du contrat.
L’ILC, l’ILAT et L’ICC sont calculés et publiés par l’INSEE tous les trimestres.
Rédigé pour vous par Elodie
